О.В.РЫЖКОВ: Мы имели с вами исторически на территории города несколько производственно-коммунальных зон, и весь вопрос промышленных территорий так или иначе касается этих производственно-коммунальных зон. Кроме них мы имели точечные предприятия по городу, которые не входили в состав таких зон. На сегодняшний день принято два следующих принципиальных решения. Все производственно-коммунальные зоны подлежат реформированию, и реформируются они следующим образом - из их состава выделяется именно промышленная зона. Мэр города назвал цифру, что для Москвы промышленная зона должна составлять не менее 7,5 тыс. гектаров. Они равномерно распределены по городу. Оставшаяся часть производственно-коммунальной зоны отводится под развитие, жилищное и офисное строительство. На сегодняшний день этот процесс идет. Промышленные зоны определены, но реформирование производственных территорий не окончено, и эти точечные предприятия – у них у каждого своя судьба, кто-то закрылся, кто-то еще работает. Поэтому мы придем к тому, что на территории города промышленность будет не менее 7,5 тыс. га, но сейчас эта цифра каждый день меняется.

Насчет выкупа. То, что в Москве была установлена система 20+80, это вызвано только тем, что стоимость земли в городе несравненно была более высокой, чем на территории РФ. Если вы опыт Санкт-Петербурга изучите, они там не боролись за эти ставки, но тем не менее процесс выкупа не шел. Потому что процесс выкупа идет только тогда, когда эта площадка представляет интерес для развития какого-то проекта под строительство. Поэтому снятие сверхприбыли, образующейся, когда площадка поступает на рынок проектов, вот это была идея этой системы 20+80. Сразу начинается конкуренция двух способов вовлечения – или выкуп собственности и перевод, или по старой схеме это инвестиционный проект или договор аренды. В основном экономическими вариантами или по той или по той схеме и определялась судьба вот этого выкупа в собственность

Непосредственно для того, чтобы выкупить в собственность и оставить там производство, обращения есть. Вообще у нас обращений более 2000 по выкупу в собственность, никаких юридических препятствий по продаже нет. Единственный вопрос, с которым мы стакиваемся, это определение границ того участка, который относится к определенному зданию и может быть предоставлен в собственность. Фактические все территории крупных предприятия состоят из нескольких зданий, и, как правила, все эти здания имеют разных собственников. Поэтому прежде чем предоставить в собственность такую территорию, необходимо размежевать. Эта работа по градостроительному межеванию сейчас основная

Там же, где участок сформирован, соблюдены все нормативы предоставления площади, проблем с продажей не возникает. В прошлом году от продажи собственности в бюджет города поступило более 1 млрд. рублей. Плюс к этому были предоставлены в собственность несколько десятков участков – дачные и садоводческие товарищества. Дачные и садоводческие товарищества тоже идут по этому пути, они свою территорию делят на территории конкретных собственников этих домиков, и для каждого из этих участков принимается решение. Там идет бесплатное предоставление собственности согласно федеральному закону.

О.В.РЫЖКОВ: Я хотел бы сказать, что Департамент – это не некий «Всемогущий», который достает из мешка землю и куда-то ее предоставляет. Город исторически сложился в определенных границах. Поэтому речь идет не о предоставлении, а скорее об изменении использования земли. Потому что в городе вся земля так или иначе используется. Что касается предоставления участков под социальное жилье, то сейчас Мэром поставлена задача переориентировать. Вы знаете, мы одно время уже начинали даже приобретать землю вокруг города, чтобы строить жилье. Сейчас Мэром поставлена задача переориентировать, и те участки внутри города, которые могут быть переориентированы с текущего использования на строительство жилья, в первую очередь предоставят под социальное жилье.

Как это определяется? Это не совсем епархия нашего Департамент, но я несколько слов скажу, чтобы вас сориентировать. Это определяется всегда проектами планировки. Было заседание Правительства Москвы, посвященное Генплану, где был изложен этот принцип, что в городе есть зоны развития и зоны, где фиксируется то использование, которое есть. Так вот для зон развития разрабатываются проекты планировки, и из этих проектов рождаются территории, на которых будет строиться жилье. И там, где эти зоны пригодны для строительства жилья они будут отводиться под социальное жилье. Цифры все, объемы – ими владеет Институт Генплана, и они все содержатся в актуализированном Генплане города. Цель нашего Департамента – эти решения оформить и превратить в юридические документы.

Что касается второго вопроса по поводу ситуации, когда у здания несколько собственников плюс арендаторов. Любой арендатор арендует у собственника…

О.В.РЫЖКОВ: Значит, собственник – город. Если у здания несколько собственников, то мы можем им участок под зданием приватизировать только по их совместному заявлению. Потому что у нас одно здание – один участок, иногда бывает: несколько зданий – один участок. Но участок или делимый или неделимый. Если одно здание, то участок под ним, конечно, неделимый. Поэтому только по совместному заявлению всех собственников.

Вторая ситуация – парадоксальная для нас самих, и мы сейчас готовим определенные инициативы по изменению федерального законодательства. Она сейчас на уровне федерального законодательства не разрешена. Когда в здании собственник – государство, и есть еще частные собственники. Вот в этом случае ответа на то, можно приватизировать этот участок или нельзя, нет. Исходя из этого, мы такие участки сейчас не приватизируем. Потому что поставим себя на место города: он владеет 80%, 20% - частные собственники. Такой смешанной формы, как государство плюс частники, нет, не предусмотрено никаким законодательством. Поэтому ситуация парадоксальная. Но у нас есть несколько соображений, мы будем с теми структурами на федеральном уровне, которые за это отвечают, пытаться эту ситуацию разруливать. Но если в вашем доме собственник - государство, то приватизации земельного участка на сегодня не будет.

О.В.РЫЖКОВ: Сам вопрос меня немного в тупик поставил. Я должен прокомментировать слова Мэра, а я этого не могу, потому что я не знаю, какой второй участок он имеет в виду. Я могу рассказать о том, какие планы у нас по приобретению за рубежом. Буквально в двух словах – эти планы сейчас все свернуты в связи с тем, что у нас бюджет подвергается секвестированию. Но поскольку мы смотрим на 2-3 шага вперед, общая установка такая, что мы за рубежом приобретаем. Вы знаете, в Израиле такой участок был подобран, в Болгарии. Речь идет об организации чего-то типа лечебных профилакториев. Мы также смотрели участков рядом с Херсоном, там тоже известный участок минеральных вод. Но на сегодня пока все программы приостановлены. Но речь идет именно о строительстве лечебниц в тех местах, где самой природой созданы условия для излечивания.

О.В.РЫЖКОВ: Это касается стоимости оценки земельного участка. Себестоимость строительства и стоимость земли – это немножко разные понятия. Стоимость земельного участка – это понятие, о котором можно говорить, потому что себестоимость строительства – это то, сколько стоит возвести непосредственно коробку. Если вы хотите сказать, какова нагрузка на окончательный проект, то это в среднем от 500 до 1000 долл. на квадратный метр уже готового объекта.

О.В.РЫЖКОВ: Все-таки программа «Народный гараж» – это программа «Народный гараж», а строительство гаражей – это строительство гаражей, и какой-то специальной схемы выделения участков именно под программу «Народный гараж» не существует. Скорее речь идет о том, как будут сами машиноместа в этом народном гараже продаваться.

О.В.РЫЖКОВ: Народный гараж не всегда частное лицо строит. Насколько я понимаю, народный гараж строит город, а затем предоставляет места. А для гаражей особых условий выкупа не существует, они идут так же, как инвестиционные проекты. Если же речь идет об обеспечении машиноместами, то мы сейчас имеем поручение найти в жилых районах те точки, где можно построить эти гаражи-стоянки. И здесь уже проблема не в том, как предоставить этот участок, потому что изначально будет строиться за средства бюджета, а как потом эти машиноместа предоставлять, по какой стоимости и на каких условиях.

О.В.РЫЖКОВ: Те решения, которые мы сейчас готовим, у них горизонт планирования – плюс 2 года. То есть до конца года плюс 2.

О.В.РЫЖКОВ: У нас сейчас 0,3% для всех, за исключением социальной сферы и здравоохранения, там 500 их. Для отдельных, для инновационных предприятий пока никаких решений не принималось.

О.В.РЫЖКОВ: Да, мы будем предпринимать меры, это касается промышленных зон. Здесь ситуация такая, что, по нашему мнению, если установлено единственное разрешенное использование – промышленность, и чтобы изменить это промышленное использование, необходимо принимать закон города, то внутри таких промышленных зон вообще не имеет смысла никаких денег брать. Поэтому для промышленных зон мы будет предлагать и от этих 20% отказываться, ну соответственно и от 100%.

Что касается тех участков, которые будут поступать на рынок, то здесь процесс следующий пойдет. Да, будет 100% кадастровой, но мы кадастровую стоимость пересматриваем раз в три года, поэтому снижение пройдет не за счет процентов, а за счет базы. Сейчас же стоимость земли снижается за счет того, что проекты не реализуются, Поэтому я думаю, что следующая кадастровая оценка даст более низкие цифры.

О.В.РЫЖКОВ: На сегодня у нас есть пять форм, в которых осуществляется собственность на землю: города Москвы, Федерации, неразграниченная, частная, собственность других субъектов. Вот пять возможных вариантов. Все то же самое будет внутри промышленной зоны. Там, где промышленное предприятие находится в федеральной собственности, земля будет федеральная, если это наше городское предприятие, земля будет городская. Если нам удастся эти поправки провести, то, может быть, даже оформим.

ВЕДУЩИЙ: Давайте все-таки от таких частных вопросов как-то уходить.

О.В.РЫЖКОВ: Это проблема с земельными участками многоквартирных жилых домов. Такие земельные участки уже в силу закона являются собственностью тех, кто владеет помещениями в этом доме. Задача – это право собственности зарегистрировать. Поэтому в вашем случае, видите, то, что мы говорили – собственность города внутри вашего здания. Это, конечно, останавливает весь процесс. Здесь мы тоже будем пробовать говорить, чтобы федеральное законодательство изменилось. Когда прописывали эту схему, что жильцы являются уже в силу закона собственниками участка под своим домом и рядом, не были предусмотрены те варианты, которые в реальной жизни существуют. У нас нет ни одного идеального жилого дома, где только одни жильцы. Везде есть нежилые помещения, и они могут быть в том числе и в государственной собственности. Вот эта увязка с федеральным законодательством не проработана и заводит ситуацию в тупик.

О.В.РЫЖКОВ: Во-первых, ни о каком договоре аренды и речи быть не может, потому что мы не может заключить договор аренды земельного участка под жилым домом ни с кем, потому что он уже в силу закона собственность. Такие договоры аренды не заключаются и не регистрируются.

О.В.РЫЖКОВ: Такие договоры заключались до вступления в действие изменений в Жилищный кодекс. Это старые договоры, которые заключались более 3-4 лет назад, но новых договоров 3-4 года мы уже не заключаем.

Что касается, сколько должны платить жильцы, - земельный налог для жильцов составляет три тысячных. Это настолько незначительная сумма, что она на сегодня даже никем не администрируется. То есть у жильцов нет серьезных тягот по оплате земельного участка.

О.В.РЫЖКОВ: Больше не приобретаем.

О.В.РЫЖКОВ: У нас сейчас все приобретения остановлены за исключением кладбищ.

О.В.РЫЖКОВ: Другой регион в данном случае – Московская область. Мы говорим про жилье, потому что я не знаю ни одного случая, чтобы это был другой регион, чем Московская область. Люберцы – такая программа есть, она будет развиваться.

О.В.РЫЖКОВ: Там очень большая программа.

О.В.РЫЖКОВ: Эти меры, конечно, снижают арендную плату за землю. Мы в свое время изучали: арендная плата за землю для нормально функционирующего предприятия вообще не играет роли, она там в себестоимости меньше 1-2%. Арендная плата за землю становится пугающе большой, когда на предприятии прекращается вообще любая деятельность, и остается только одна нагрузка – платить за землю. Поэтому, видя, что обороты падают, мы соответственно снижаем нагрузку. И вот это снижение в 2-3 раза приводит к тому, что земельный платеж становится сам по себе в абсолютном выражении значительным. Поэтому мы считаем, что с нашей стороны эта меры поможет даже тем предприятиям, которые практически остановились, плюс рассрочки, конечно.